Upvest logo
  • Začít investovat
  • Přihlásit se

Jak analyzujeme investiční příležitosti

Při zvažování investice je důležité pochopit proces, jakým daná společnost vyhodnocuje investiční příležitosti. Ať už se jedná o M&A private equity fond anebo kvantitativní hedgový fond, pouze po představení investičního procesu může investor pochopit související rizika a nejistotu spojenou s investicí, a to včetně rizik vyplývající z podoby a limitací samotného investičního procesu anebo daného kvantitativního modelu. Garantujeme, že se dozvíte mnoho užitečných informací, které Vám pomohou nahlédnout na developerské projekty optikou finančního analytika, což by mělo v mnohém korespondovat i s optikou realitního developera a investora.

Naše nabídky investičních příležitostí Vám zpřístupňujeme společně s jejich analýzou a snažíme se Vám tak přiblížit, jak jsme při vyhodnocování daného projektu přemýšleli a na jaká konkrétní specifika investice jsme se zaměřili. Jak přesně tedy celý proces probíhá?

analysis timeline

1. Úvodní výhodnocení

Podklady a informace nejprve poptáváme prostřednictvím dotazníku, kde nám developer předá základních informace o projektu, jako jsou parametry pozemku, aktuální stav projektu, očekávaný harmonogram, konkrétní účel a objem financování a plánované náklady a výnosy. Analýza projektové společnosti Ve vztahu k mateřské společnosti nás zajímá především finanční pozice developera a proto se zaměřujeme na analýzu rozvahy. Detailní analýza záměru probíhá na úrovni projektové společnosti. Ta jednak slouží k oddělení rizik projektu od ostatních aktivit mateřské společnosti, ale také je lépe kontrolovatelná v průběhu realizace projektu, ať už se jedná o smluvní dokumentace, výpisy z účtů, finanční výkazy apod., není třeba rozlišovat, jaká položka se týká projektu a jaká s ním nesouvisí. Analýza investičního záměru Investiční záměr musí dávat ekonomický smysl. Zde nás zajímá především:

  • typ výstavby (rezidenční/komerční)

  • standard provedení

  • dispozice a dispoziční řešení jednotek

  • základní technické parametry (čistá podlahová plocha, hrubá podlahová plocha, zastavěnost pozemku, obestavěný prostor apod.)

  • prodejní ceny jednotek (ceník projektu)

Průzkum trhu Nejprve hodnotíme, zda jsou plánované dispozice o standardních výměrách a zda je záměr, tedy dispozice a standard provedení jednotek v souladu s dlouhodobou poptávkou v dané lokalitě. V rámci analýzy dále provádíme pečlivý průzkum trhu, na základě kterého určíme tržní ceny a podle nich pak celkové očekávané tržby projektu. Zohledňujeme faktory, jako jsou lokalita, stáří nemovitosti, dispozice jednotek, umístění jednotek v objektu, standard provedení atd. Tržní ceny pak porovnáváme s plánovaným ceníkem od developera a požadujeme zdůvodnění případných odchylek od takto získaných tržních cen. Pro účely poměrových ukazatelů však využíváme cenu získanou z průzkumu trhu a nikoliv cenu uvedenou developerem. Očekávané náklady Po odhadu celkových tržeb projektu se zaměřujeme na nákladovou stránku projektu. Zajímají nás nejen absolutní výše nákladů, ale i jejich poměr vůči stavebním a celkovým investičním nákladům, a zda jsou tyto poměry v obvyklých výších. Celkové investiční náklady dělíme na:

  • Pozemek / projekt

  • Projektová dokumentace

  • Stavební náklady

  • Inženýrské sítě, hrubé terénní úpravy, přeložky, sadové úpravy, vedlejší stavební náklady

  • Inženýrská činnost

  • Právní náklady, due diligence

  • Finanční náklady

  • Marketing, prodej

  • Rezerva

V této fázi jsme například schopni posoudit, zda byla akviziční cena pozemku/projektu v přijatelném intervalu. Vyšší akviziční cena projektu bývá pak většinou kompenzována vyššími než tržními očekávanými tržbami projektu a v takovém případě je pro nás projekt příliš rizikový pro financování a takové projekty zamítáme.

Samotné stavební náklady dané rozpočtem hodnotíme také dle směrných cen za m3 obestavěného prostoru a m2 hrubé podlažní plochy, popřípadě i m2 čisté podlahové plochy. Podrobnější zkoumání nákladů pak probíhá v pokročilejší fázi analýzy v rámci technické prověrky. Ziskovost projektu Poměr mezi celkovými tržbami a celkovými investičními náklady neboli ROIC je v počátku stěžejní metrikou pro porovnání projektů o obdobném investičním objemu. Pokud projekt nesplňuje naše minimální požadavky, tak je jeho financování zamítnuto. V pozdějších fázích analýzy používáme řadu dalších finančních ukazatelů, a provádíme citlivostní analýzu pro stěžejní parametry projektu.

2. Prvotní schválení

Výsledkem úvodního vyhodnocení je rozhodnutí, zda je projekt financovatelný a zda ho posuneme do fáze pokročilých prověrek. Pokud je vyhodnocení pozitivní a schválí ho i investiční komise, tak developerovi zasíláme i indikativní nabídku financování, která specifikuje základní parametry úvěru od Upvest.

3. Pokročilá investiční analýza

Od developera vyžadujeme další podklady, mezi které patří:

  • Rozpočet stavebních prací

  • Rozpočet stavebních prací ve vztahu k průběhu stavby

  • Předpokládaná realizace nákladů projektu

  • Předpokládaná realizace příjmů projektu

  • Realizační projektová dokumentace

  • Finanční výkazy mateřské i projektové; společnosti za poslední 3 roky včetně rozboru závazků a pohledávek dle splatnosti

  • Tři největší věřitelé a dlužníci (mateřské i projektové společnosti)

  • Smlouvy o úvěru, smlouvy o zápůjčce

  • Smlouva o dílo s generálním dodavatelem, smlouva s developerem, případně další smlouvy

  • Vzor rezervační, budoucí kupní a kupní smlouvy

  • Momentální přehled uskutečněných prodejů

  • Kupní smlouva na pozemek

  • Stavební povolení včetně dokumentace

  • Územní rozhodnutí včetně dokumentace

  • Znalecké posudky (na pozemek, současný stav nemovitosti, případně i budoucí stav nemovitosti, jiné)

  • Výpis z katastru nemovitostí

  • Faktury společnosti týkající se stavebních nákladů do dnešního data (ne starší než 3 roky)

Na základě výše uvedených podkladů probíhá:

  • Revize výsledků úvodního vyhodnocení.

  • Modelování peněžních toků projektu (popřípadě kontrola, pokud dodá developer) včetně odhadu prodejů a tržeb v čase.

  • Odhad výše čerpání a finančních nákladů v čase.

  • Odhad IRR projektu a ROE.

  • Citlivostní analýza na změnu klíčových parametrů projektu

  • Tvorba scénářů se změnou více parametrů najednou

4. Právní a technická prověrka

Pro zhodnocení právních a technických parametrů a rizik projektu využíváme externí nezávislé odborníky – právní kanceláře a soudní znalce. V případě zjištění jakýchkoliv nedostatků, hodnotíme, jaký dopad má takové zjištění na klíčové metriky projektu a na jeho rizikový profil. Na základě vážnosti jednotlivých zjištění posuzujeme, zda změníme parametry úvěru (např. nastavení vyšší úrokové sazby anebo ošetření rizika v povinnostech úvěrové smlouvy) anebo zda financování úplně zamítneme.

5. Finální schválení

V případě, že i po provedení výše uvedených prověrek je projekt financovatelný, předkládáme jej investiční komisi k finálnímu schválení. Investiční komise pak může projekt schválit anebo vyžadovat vyhotovení doplňujících stanovisek, na základě kterých provádí finální rozhodnutí.

6. Uveřejnění na platformě

V případě kladného rozhodnutí podepisujeme úvěrovou smlouvu s developerem a zahajujeme fundraising.

7. Kontrola projektu v jeho průběhu

Po poskytnutí úvěru pak kontrolujeme realizaci projektu, a to na základě plnění finančního plánu developerem. Následně kontrolujeme soulad plnění s fakturací, technickými zprávami znalce a také na základě výpisů z účtů. Prodeje kontrolujeme na základě podepsané klientské dokumentace a případně i na základě výpisů z účtů.

8. Kvartální reporting investorům

O průběhu projektu pak investory informujeme prostřednictví reportů, které zasíláme investorům po skončení každého kalendářního čtvrtletí.

Závěr

Z výše uvedeného je patrné, že celkový schvalovací proces Upvest je komplexní. Jeho cílem je, aby se na platformu dostaly pouze skutečně kvalitní a smysluplné projekty. Výstupem je pak Investiční analýza. kterou zpřístupňujeme investorům přímo na stránkách dané investiční příležitosti. Tuto analýzu si nenecháváme jen pro sebe, ale předkládáme ji našim investorům, aby měli k dispozici všechny potřebné informace a mohli tak učinit kvalifikované investiční rozhodnutí.

Věříme, že vám tento článek pomohl lépe poznat celý analytický a schvalovací proces. Pokud by vás zajímaly nějaké detailnější informace, tak nás neváhejte kontaktovat. Budeme rádi za váš zájem.

Sdílet článek

Mohlo by vás zajímat

nove-slozeni-investicni-komise header

Nové složení Investiční komise Upvest

15. 9. 2020

V rámci dalšího formalizování role investiční komise a vyloučení výše popsaného střetu zájmů se pánové Jan Holásek a Petr Malík rozhodli dále nepůsobit v Investiční komisi. Nově se přidávají pánové Milan Dembowski a Jan Krákora.

Investujte s Upvestem

Investice do dluhového financování konkrétních projektů ze sektoru real estate formou podílu na úvěrové smlouvě.
Projekty prochází předinvestičními prověrkami a jsou schvalovány investiční komisí.

Začít investovat
Investovaná nemovitost
Úvěr KB: Retail Park Okružní (EUR)

Výnos pro investory

4,84 % p. a.

Očekávané splacení

23

 měsíců

Investováno

1 479 087 € 2 000 000 €