Participace na financování výnosových nemovitostí je atraktivní možnost pasivně se podílet na trendu nájemního bydlení, aniž by byla potřeba se vystavovat vyššímu riziku vlastnictví nemovitosti. Úrokový výnos závisí na strategii pronájmu ale i účelu úvěru, a právě díky tomu je za cenu vyššího byť z našeho pohledu akceptovatelného rizika včasného splacení úvěru dosahováno atraktivního výnosu.
Co je výnosová nemovitost
Jedná se o nemovitosti generující tržby z pronájmu. Pravidelnost, výše a stabilita tržeb z pronájmu a jejich budoucí očekávaný vývoj se odvíjí od typu pronajímané nemovitosti a zvoleného modelu pronájmu. Jako základní dělení můžeme uvažovat dva typy: Rezidenční a komerční nemovitosti.
Do budoucna bychom rádi financovali více typů nemovitostí, ale stejně jako u financování developerských projektů se nyní zaměříme na rezidenční nemovitosti (rezidenční nemovitosti o více jednotkách k pronájmu se standardně řadí do kategorie komerčních nemovitostí, pro lepší pochopení ale budeme tento model brát jako rezidenční nemovitosti).
Model pronájmu pro rezidenční nemovitosti je volen dle poptávky, která se odvíjí pro danou nemovitost zejména na základě její lokality. V úvahu pak připadají následující strategie pronájmu:
Dlouhodobé pronájmy (standardně 1 rok)
- Nájemníci užívají nemovitost dlouhodobě, jedná se většinou o jejich primární bydlení. Standardní dispozice jsou 1+kk – 4+kk.
Střednědobé (standardně 1 – 3 měsíce)
- Většinou se jedná o nájmy za účelem sezónních pracovních či studijních pobytů. Standardní dispozice jsou 1+kk – 2+kk.
Krátkodobé (standardně 1 den – 14 dní)
- Substituce k ubytovacím zařízením, pronájem probíhá zejména přes portály Booking.com a Airbnb. Standardní dispozice 1+kk či samostatné pokoje anebo ateliéry.
Obecně by mělo platit, že čím delší doba pronájmu, tím nižší je očekávaný provozní zisk (NOI) společně s nižší mírou rizika, respektive je nižší očekávaný rozptyl v ukazateli NOI.
Se zvolenou strategií pronájmu souvisí i další podstatné parametry. Jedná se především o očekávanou míru obsazenosti nemovitosti, provozní náklady, výše pravidelných kapitálových investic anebo pravidelné opravy.
Analýza
Pro účely finanční analýzy ve vztahu k proveditelnosti navázání dluhového financování, ať už seniorního či mezaninového, se zaměřujeme především na dva hlavní ukazatele. Jedná se o ukazatel celkového zadlužení vůči aktuální hodnotě nemovitosti (LTV, LTV = Celkový dluh / hodnota nemovitosti)) a ukazatel úrokového krytí (ICR, ICR = FCFE / úrokové náklady na úvěru).
LTV sledujeme z důvodu zachování dostatečné výše vlastních zdrojů majitele nemovitosti, aby v případě jejího poklesu byla odepisována nejprve hodnota vlastního kapitálu a až při případném výrazném poklesu hodnoty ohrozil takový propad v hodnotě nemovitosti vrácení celé jistiny na úvěru od Upvest. Ukazatel LTV tedy sledujeme jak na začátku projektu, tak i v jeho průběhu, v úvěrové smlouvě pak většinou bývá povinnost, aby hodnota ukazatele LTV nepřekročila předem stanovenou hladinu (např. 90 %), v takovém případě by hrozilo zesplatnění úvěru, čímž se snažíme předejít hrozbě ještě výraznějšího poklesu v hodnotě nemovitosti a ohrožení splacení dluhu. Nicméně, propad hodnoty může být jednorázově natolik výrazný, že LTV překročí 100 % hladinu bez možnosti průběžné a předchozí nápravy.
Hodnota ICR poukazuje na schopnost majitele nemovitosti obsluhovat dluh v průběhu trvání úvěrového vztahu. Jinak řečeno, ukazatel znázorňuje schopnost hradit úrokové platby. Jeho výše je standardně určena výší provozního zisku (EBIT) a úrokového nákladu spjatého s dluhem. Kvůli nejistotě v daňové uznatelnosti úroků pro mezaninové úvěry a kvůli dalším nákladům spjatým s provozem, které se v ukazateli EBIT neodrážejí (např. kapitálové náklady spjaté s provozem nemovitosti), počítáme ICR jako poměr volných peněžních toků, které jsou k dispozici majitelům nemovitosti a úrokového nákladu na úvěru od Upvest. Čím vyšší ICR vychází, tím lépe, respektive je zde vyšší prostor pro případné výpadky v peněžních tocích, aniž by takové výpadky ovlivnily schopnost splácet úrokové náklady.
Předpoklady pro výpočet poměrových ukazatelů a jejich požadovaná výše se následně odvíjí od typu nemovitosti a zvoleného modelu pronájmu. Dle zvolené strategie je nastaven model pronájmu, který je založený na odhadech jednotlivých vstupů. Pokud jsou k dispozici historická data pronájmu, využíváme je k validaci anebo upřesnění vstupů do modelu. Pro rizikovější úvěry, respektive pro úvěry s rizikovějším profilem strategie pronájmu standardně vyžadujeme, aby vycházela vyšší hodnota ICR, jelikož výše rozptylu jak v provozním zisku (NOI), tak potažmo i v peněžních tocích plynoucích akcionářům (Free cash flow to equity - FCFE) je pro takovou strategii vyšší.
Jednotlivé vstupy ve finančním modelu jsou voleny v závislosti na mnoha faktorech, jako je již diskutovaná strategie pronájmu a dále pak lokalita, stáří nemovitosti, vývoj poptávky apod. Následně je vyhotovena projekce finančního plánu.
Prověrky
Mimo standardní postupy v rámci právní prověrky je kladen důraz na kontrolu nájemních smluv, a to jak z právního, tak i z komerčně technického hlediska. Další důležitou kontrolou, především pak u krátkodobých pronájmů bytových jednotek, je prověření souladu strategie pronájmu se stanovami společenství vlastníků jednotek bytového domu a prověření podmínek s portály typu Airbnb a Booking.com.
Riziko
Oproti klasickému financování developerských projektů odpadají konstrukční a prodejní rizika a jsou nahrazena rizikem provozním. Provozní riziko zahrnuje několik dílčích rizik jako je například riziko výpadku provozu (která se standardně pojišťují), souvisejícím rizikem je poté riziko modelu pronájmů, tedy chybný odhad provozních nákladů anebo investic nutných pro nepřetržitý provoz nemovitosti.
Obecně ale platí, že rizikovost úvěrů pro developerské projekty je vyšší a vyžadujeme standardně vyšší úrok než u financování výnosových nemovitostí. U výnosových rezidenčních nemovitostí dále platí, že čím dlouhodobější nájemní smlouvy, tím nižší je riziko a nižší požadovaný úrok.
Formy financování / typy úvěrů
Předpokládáme, že výrazná většina majitelů nemovitostí bude poptávat po Upvest mezaninový úvěr nad rámec již uzavřeného bankovního financování. Právě tento druh úvěru bychom chtěli standardizovat pro projekty rezidenčních výnosových nemovitostí a stát se tak běžnou součástí kapitálové struktury u tohoto typu projektů.
Účel
Výnosové nemovitostí bývají často vlastněny realitními developery. Mezaninový úvěr pro tyto klienty pak může sloužit jako refinancování vlastních zdrojů s úmyslem využít takto nabyté prostředky pro postupování developerských projektů s vyšší mírou rizika a tudíž návratnosti.
Z tohoto důvodu může nastat i situace, že developer je ochoten navázat na výnosovou nemovitost dluh s vyšším celkovým finančním nákladem, než činí jeho očekávaný výnos na vlastním kapitálu. Je to z důvodu, že refinancované vlastní zdroje využije právě pro rizikovější developerské projekty, u kterých by finanční náklad na mezaninovém úvěru byl ještě vyšší než pro výnosovou nemovitost. Z pohledu jeho celkového portfolia nemovitostních projektů tedy může jít o výhodnou variantu financování i přes nevýhodnost na úrovni specifické nemovitosti.
Formy splacení
Jedno z předních rizik, respektive nejistot mezaninových úvěrů se splatností 3-5 let pro výnosové rezidenční nemovitosti, je způsob splacení jistiny. Bankovní financování je standardně poskytováno na 20 let a během této doby by mělo dojít k úplné amortizaci bankovního dluhu, jelikož splátka na seniorním úvěru zahrnuje jak platby úroků, tak i splátky jistiny.
U mezaninového úvěru buď dochází k pravidelným výplatám úroků anebo jsou po dobu úvěrového vztahu kapitalizovány. Na konci standardně tří letého období dochází ke splacení, které může být provedeno několika způsoby:
Z vlastních zdrojů developera
- Jak uvádíme výše, developer získá vlastní zdroje např. dokončením realizace developerského projektu. Nicméně, splacení úvěru pro výnosovou nemovitost následně částečně zahrnuje i developerské riziko.
Refinancováním bankovního úvěru na jeho původní výši
- Jelikož v průběhu úvěrového vztahu dochází k postupné amortizaci bankovního úvěru, je zde prostor navýšení bankovního úvěru na původní výši LTV. Nicméně, předpokládáme, že nedojde k poklesu hodnoty u financované nemovitosti, a tedy snížení hodnoty ukazatele LTV. Dále pak závisí na samotném rozhodnutí banky, zda je otevřená k případnému refinancování a takové refinancování by samo o sobě ani nestačilo na kompletní splacení mezaninového úvěru.
Prodej nemovitosti
- Strategií majitele může být stabilizování peněžních toků z pronájmu a celkově provozu a následný prodej nemovitosti se ziskem.
Refinancování dalším úvěrem Upvest
- Pokud si za dobu úvěrového vztahu ověříme realizaci našich projekcí a zhodnotíme, že úvěr je možné refinancovat, logicky bychom k tomuto kroku přistoupili. Nicméně není zaručeno, že fundraising bude úspěšný a původní držitelé participací budou splaceni.
Kombinací výše uvedených možností
- Takový postup se jeví jako nejrealističtější. Developer bude refinancování hradit z části z vlastních zdrojů a případně dalšího dluhového financování. Ke splacení může využít i prodej části nemovitosti (např. několika bytových jednotek).
Závěr
Věříme, že rozšíření portfolia produktů o tento typ financování osloví jak developery, tak investory. V příštím týdnu by měla být na platformu umístěna první investiční příležitost tohoto typu.
