V rámci článku si popíšeme, jak fungují formy zajištění na příkladu zástavního práva zřízeného k nemovitosti. Jedná se o formu zajištění, která je pro účely financování developerských projektů typická a nejvyužívanější. Ostatní instrumenty zajištění si pak popíšeme stručněji. Uvedeme i limity zástavního práva z komerčního hlediska a zdůvodníme potřebu vykonávání komplexnějšího prověření financovaných projektů nad rámec výstupů ze znaleckých posudků a zřizování zajišťovacích mechanismů.

Zástavní právo se zřizuje z důvodu upřednostnění výplaty zástavnímu věřiteli oproti ostatním věřitelům z peněžního plnění plynoucího z prodeje zastaveného předmětu, a to zejména pro případy, kdy dlužník svůj dluh neplní a věřiteli nezbývá než svoji pohledávku uspokojit ze zpeněžení zástavy.

Pro lepší pochopení, pokud má Upvest zřízeno zástavní právo k nemovitosti a zákaz zcizení zastavené věci a nemovitost se bude z jakéhokoliv důvodu prodávat, tak získané prostředky z prodeje takové nemovitosti půjdou přednostně společnosti Upvest, a to až do takové výše, aby byl zcela splacen její dluh. Až po případném úplném splacení pohledávky, která standardně vzniká na základě smlouvy o úvěru, mohou být případné zbývající peněžní prostředky z prodeje nemovitosti použity pro uspokojování dalších věřitelů.

Zástavní právo k nemovitosti

Subjekt, v jehož prospěch je zástavní právo zřízeno, se pak nazývá zástavním věřitelem. Zástavních věřitelů u stejné nemovitosti může být i více, pořadí jejich uspokojení je pak dáno datem vzniku jejich zástavního práva anebo v případě dohody pak pořadím těchto zástavních věřitelů.

Zástavní právo k nemovitosti, kdy nemovitostí je myšlen pozemek anebo konkrétní jednotky projektu, je běžnou formou zajištění pro seniorní věřitele. U některých mezaninových úvěrů může docházet ke zřízení zástavního práva k financované nemovitosti z pozice zástavního věřitele druhého v pořadí (po seniorním věřiteli), a to většinou z důvodu zajištění dodržování pořadí pro uspokojování pohledávek věřitelů.

Právě z důvodů přednostního uspokojení seniorního věřitele je úroková sazba na seniorních úvěrech, které jsou standardně zajištěné nemovitostí, nižší než pro mezaninové, tedy nezajištěné anebo pouze částečně anebo formálně zajištěné úvěry.

Nicméně i přes existenci zástavního práva k nemovitosti, jejíž hodnota určená znaleckým posudkem je vyšší, než je výše poskytnutého úvěru, stále existuje riziko nesplacení úvěru v jeho úplné výši. Tato skutečnost platí pro všechny úvěry, nejen ty, které poskytuje Upvest. Několik důvodů uvádíme níže:

Zpeněžení zástavy

Představme si tedy smyšlený stresový scénář, ve kterém Upvest poskytnul úvěr ve výši 30 mil. Kč a zřídil zástavní právo k nemovitosti v hodnotě dle znaleckého posudku ve výši 37,5 mil. Kč (LTV 80 %). Úvěrovaný se následně dostal do potíží se splacením dluhu.

Vynechejme nyní pro jednoduchost všechny nezbytné procesy a postupy a přejděme rovnou ke zpeněžení zástavy. Původní hodnota dle znaleckého posudku činila 37,5 mil. Kč. Aktuální znalecký posudek určil hodnotu nemovitosti na 31 mil. Kč z důvodu změn v předpokladech (např. hodnota byla odvozována na základě tržních předpokladů, které v době zhotovování původního znaleckého posudku byly v odlišné výši, např. cena za m2 apod.). Exekutor se snažil v dražbě zástavu zpeněžit alespoň za 2/3 ceny odpovídající hodnotě dle znaleckého posudku, nakonec se mu podařilo zpeněžit zástavu za prodejní cenu ve výši 75 % hodnoty určené znaleckým posudkem, tedy za 23,25 mil. Kč. Po tom, co si vzal odměnu ve výši 2.994.750 Kč, bylo Upvestu, jako zástavnímu věřiteli vyplaceno 20.255.250 Kč.

Znamená to, že i když v době poskytnutí úvěru byl úvěr Upvest zcela zajištěn, a to i s 25 % rezervou, tak fakticky v případě nesplacení úvěru a uspokojování úvěru ze zpeněžení zástavy došlo k vrácení pouze 67,52 % z původní výše úvěru.

Z výše uvedeného příkladu vyplývá, že existence zástavního práva je velmi dobrý mechanismus k zajištění přednostního uspokojování pohledávek, ale rozhodně není zárukou vrácení celé výše úvěru, a to i v případě, kdy je hodnota zajištění vyšší než výše poskytovaného úvěru.

Při poskytování financování je tedy důležité nespoléhat se pouze na existenci zástavního práva a hodnotit jej na základě znaleckého posudku. Takový zjednodušený pohled může vést k chybnému rozhodnutí o poskytnutí financování. Pro každý případ je stěžejní pečlivě projít zamýšlený podnikatelský záměr, provést komerční a finanční due diligence v rámci kterého by mělo dojít k potvrzení předpokladů podnikatelského záměru a správnosti finančního modelu a ostatních prezentovaných finančních výsledků úvěrovaného. Následně je třeba provést i kontrolu proveditelnosti záměru po právní a technické stránce. Až po takovém posouzení záměru jsme schopni posoudit rizika a nejistotu vyplývající z financování, případně je ošetřit v rámci úvěrové smlouvy a správně zvolit strukturu a parametry financování.

Další zajišťovací nástroje

Níže uvádíme stručný popis dalších standardně využívaných zajišťovacích nástrojů.

Externí předmět zajištění znamená nemovitost, ke které má Upvest zřízeno zástavní právo, ale nejedná se o nemovitost, se kterou je přímo spjaté financování Upvest.

Zástavní právo k obchodnímu podílu se zřizuje z důvodu upřednostnění výplaty zástavnímu věřiteli oproti ostatním věřitelům z peněžního plnění plynoucího z prodeje obchodního podílu financované společnosti. Jedná se o formu zajištění, která je standardní pro seniorního věřitele. Zajišťuje se obchodní podíl projektové společnosti. V případě zpeněžení je např. pozemek ve vlastnictví společnosti nabýván společně s veškerými smluvními ujednáními projektové společnosti a nedochází k platbě daně z nabytí nemovitosti. Rizikem pro nabyvatele obchodního podílu ale je, že hrozí riziko tzv. skrytých vad, především ve formě podrozvahových položek (například ručitelství nebo leasing), které jsou především u neauditovaných společností velmi složitě dohledatelné. Samotné prohlášení o jejich neexistenci, tedy standardní prohlášení v rámci transakční dokumentace, následky jejich existence zcela neřeší.

U ručitelství má ručitel povinnost plnit až v okamžiku, kdy dluh neuhradí hlavní dlužník, a to jen dle podmínek svého ručitelského závazku, tedy ujednání, kde se stanoví, za jakých podmínek je povinen ručitel plnit.

Směnka představuje závazek úvěrovaného splatit částku v uvedené výši v určitý den na určitém místě bez dalších podmínek. Jde o zřídka používaný nástroj využívaný zejména u nestandardních úvěrů.

Vinkulace pojistného plnění zajišťuje, že v případě pojistné události a následného vyplácení pojistného plnění, jde takové plnění přímo na účet věřitele. Vinkulace pojistného plnění standardně zřizuje seniorní věřitel. Předchází tak riziku výrazného poklesu hodnoty zástavy (nemovitosti) v důsledku pojistné události.

Notářský zápis k přímé vykonatelnosti dluhu, na jehož základě dochází k uznání dluhu, věřitel má tímto v ruce exekuční titul (který nahrazuje soudní rozhodnutí) a v případném procesu vymáhání pohledávky tak odpadá většinou zdlouhavý soudní proces ohledně dokazování, zda dluh opravdu existuje. Jedná se o standardně využívaný nástroj jak pro seniorní, tak i pro juniorní věřitele.

Zástava pohledávek z účtů zajišťuje zástavnímu věřiteli právo přednostního uspokojení ze zůstatků na bankovním účtu dlužníka. Takové zajištění standardně vyžaduje seniorní věřitel.

Závěr

V tomto článku jsme vám chtěli přiblížit jednotlivé možnosti zajištění úvěrů. Upvest v úvěrových smlouvách využívá různé nastavení a kombinace zajišťovacích nástrojů, aby ošetřil některá rizika a upevnil svoji pozici věřitele v úvěrovém vztahu. Použité formy zajištění pro konkrétní investiční příležitosti uvádíme v sekci popis produktu a v případě potřeby podrobnějšího popisu se můžete kdykoliv vrátit k tomuto článku.