V rámci článku si popíšeme, jak fungují formy zajištění na příkladu zástavního práva zřízeného k nemovitosti. Jedná se o formu zajištění, která je pro účely financování developerských projektů typická a nejvyužívanější. Ostatní instrumenty zajištění si pak popíšeme stručněji. Uvedeme i limity zástavního práva z komerčního hlediska a zdůvodníme potřebu vykonávání komplexnějšího prověření financovaných projektů nad rámec výstupů ze znaleckých posudků a zřizování zajišťovacích mechanismů.
Zástavní právo se zřizuje z důvodu upřednostnění výplaty zástavnímu věřiteli oproti ostatním věřitelům z peněžního plnění plynoucího z prodeje zastaveného předmětu, a to zejména pro případy, kdy dlužník svůj dluh neplní a věřiteli nezbývá než svoji pohledávku uspokojit ze zpeněžení zástavy.
Pro lepší pochopení, pokud má Upvest zřízeno zástavní právo k nemovitosti a zákaz zcizení zastavené věci a nemovitost se bude z jakéhokoliv důvodu prodávat, tak získané prostředky z prodeje takové nemovitosti půjdou přednostně společnosti Upvest, a to až do takové výše, aby byl zcela splacen její dluh. Až po případném úplném splacení pohledávky, která standardně vzniká na základě smlouvy o úvěru, mohou být případné zbývající peněžní prostředky z prodeje nemovitosti použity pro uspokojování dalších věřitelů.
Zástavní právo k nemovitosti
Subjekt, v jehož prospěch je zástavní právo zřízeno, se pak nazývá zástavním věřitelem. Zástavních věřitelů u stejné nemovitosti může být i více, pořadí jejich uspokojení je pak dáno datem vzniku jejich zástavního práva anebo v případě dohody pak pořadím těchto zástavních věřitelů.
Zástavní právo k nemovitosti, kdy nemovitostí je myšlen pozemek anebo konkrétní jednotky projektu, je běžnou formou zajištění pro seniorní věřitele. U některých mezaninových úvěrů může docházet ke zřízení zástavního práva k financované nemovitosti z pozice zástavního věřitele druhého v pořadí (po seniorním věřiteli), a to většinou z důvodu zajištění dodržování pořadí pro uspokojování pohledávek věřitelů.
Právě z důvodů přednostního uspokojení seniorního věřitele je úroková sazba na seniorních úvěrech, které jsou standardně zajištěné nemovitostí, nižší než pro mezaninové, tedy nezajištěné anebo pouze částečně anebo formálně zajištěné úvěry.
Nicméně i přes existenci zástavního práva k nemovitosti, jejíž hodnota určená znaleckým posudkem je vyšší, než je výše poskytnutého úvěru, stále existuje riziko nesplacení úvěru v jeho úplné výši. Tato skutečnost platí pro všechny úvěry, nejen ty, které poskytuje Upvest. Několik důvodů uvádíme níže:
Nastala změna předpokladů / skutečností, která se odráží v hodnotě předmětu zajištění. Například u pozemku mohlo dojít ke změně územního plánu, která má za následek snížení hodnoty nemovitosti. Může se jednat například o změnu stavebního pozemku pro účely bytové výstavby na stavební pozemek za účelem vybudování sportoviště. V takovém případě dochází běžně k výraznému snížení hodnoty pozemku.
Poplatky související se zpeněžením v rámci exekučního anebo insolvenčního řízení. Poplatky s úkony zpeněžení předmětu zástavy jsou hrazeny před uspokojováním všech věřitelů. Takové poplatky mohou dosahovat až 20 % z prodejní ceny zástavy.
Prodejní cena nemusí odpovídat hodnotě určené znaleckým posudkem. Navíc prodejní cena nemovitosti a její hodnota se může i po delší časové období výrazně lišit.
Nemusí se najít kupec ani za prodejní cenu, která je výrazně nižší než hodnota určená znaleckým posudkem.
Hodnota dle znaleckého posudku může být určena chybně. Ať už z důvodu špatně zvolené metodiky, chybně zvolených předpokladů, nezohlednění podstatných skutečností apod. S mnoha výše uvedenými defekty jsme se již v minulosti u znaleckých posudků několikrát setkali.
Zpeněžení zástavy
Představme si tedy smyšlený stresový scénář, ve kterém Upvest poskytnul úvěr ve výši 30 mil. Kč a zřídil zástavní právo k nemovitosti v hodnotě dle znaleckého posudku ve výši 37,5 mil. Kč (LTV 80 %). Úvěrovaný se následně dostal do potíží se splacením dluhu.
Vynechejme nyní pro jednoduchost všechny nezbytné procesy a postupy a přejděme rovnou ke zpeněžení zástavy. Původní hodnota dle znaleckého posudku činila 37,5 mil. Kč. Aktuální znalecký posudek určil hodnotu nemovitosti na 31 mil. Kč z důvodu změn v předpokladech (např. hodnota byla odvozována na základě tržních předpokladů, které v době zhotovování původního znaleckého posudku byly v odlišné výši, např. cena za m2 apod.). Exekutor se snažil v dražbě zástavu zpeněžit alespoň za 2/3 ceny odpovídající hodnotě dle znaleckého posudku, nakonec se mu podařilo zpeněžit zástavu za prodejní cenu ve výši 75 % hodnoty určené znaleckým posudkem, tedy za 23,25 mil. Kč. Po tom, co si vzal odměnu ve výši 2.994.750 Kč, bylo Upvestu, jako zástavnímu věřiteli vyplaceno 20.255.250 Kč.
Znamená to, že i když v době poskytnutí úvěru byl úvěr Upvest zcela zajištěn, a to i s 25 % rezervou, tak fakticky v případě nesplacení úvěru a uspokojování úvěru ze zpeněžení zástavy došlo k vrácení pouze 67,52 % z původní výše úvěru.
Z výše uvedeného příkladu vyplývá, že existence zástavního práva je velmi dobrý mechanismus k zajištění přednostního uspokojování pohledávek, ale rozhodně není zárukou vrácení celé výše úvěru, a to i v případě, kdy je hodnota zajištění vyšší než výše poskytovaného úvěru.
Při poskytování financování je tedy důležité nespoléhat se pouze na existenci zástavního práva a hodnotit jej na základě znaleckého posudku. Takový zjednodušený pohled může vést k chybnému rozhodnutí o poskytnutí financování. Pro každý případ je stěžejní pečlivě projít zamýšlený podnikatelský záměr, provést komerční a finanční due diligence v rámci kterého by mělo dojít k potvrzení předpokladů podnikatelského záměru a správnosti finančního modelu a ostatních prezentovaných finančních výsledků úvěrovaného. Následně je třeba provést i kontrolu proveditelnosti záměru po právní a technické stránce. Až po takovém posouzení záměru jsme schopni posoudit rizika a nejistotu vyplývající z financování, případně je ošetřit v rámci úvěrové smlouvy a správně zvolit strukturu a parametry financování.
Další zajišťovací nástroje
Níže uvádíme stručný popis dalších standardně využívaných zajišťovacích nástrojů.
Externí předmět zajištění znamená nemovitost, ke které má Upvest zřízeno zástavní právo, ale nejedná se o nemovitost, se kterou je přímo spjaté financování Upvest.
Zástavní právo k obchodnímu podílu se zřizuje z důvodu upřednostnění výplaty zástavnímu věřiteli oproti ostatním věřitelům z peněžního plnění plynoucího z prodeje obchodního podílu financované společnosti. Jedná se o formu zajištění, která je standardní pro seniorního věřitele. Zajišťuje se obchodní podíl projektové společnosti. V případě zpeněžení je např. pozemek ve vlastnictví společnosti nabýván společně s veškerými smluvními ujednáními projektové společnosti a nedochází k platbě daně z nabytí nemovitosti. Rizikem pro nabyvatele obchodního podílu ale je, že hrozí riziko tzv. skrytých vad, především ve formě podrozvahových položek (například ručitelství nebo leasing), které jsou především u neauditovaných společností velmi složitě dohledatelné. Samotné prohlášení o jejich neexistenci, tedy standardní prohlášení v rámci transakční dokumentace, následky jejich existence zcela neřeší.
U ručitelství má ručitel povinnost plnit až v okamžiku, kdy dluh neuhradí hlavní dlužník, a to jen dle podmínek svého ručitelského závazku, tedy ujednání, kde se stanoví, za jakých podmínek je povinen ručitel plnit.
Směnka představuje závazek úvěrovaného splatit částku v uvedené výši v určitý den na určitém místě bez dalších podmínek. Jde o zřídka používaný nástroj využívaný zejména u nestandardních úvěrů.
Vinkulace pojistného plnění zajišťuje, že v případě pojistné události a následného vyplácení pojistného plnění, jde takové plnění přímo na účet věřitele. Vinkulace pojistného plnění standardně zřizuje seniorní věřitel. Předchází tak riziku výrazného poklesu hodnoty zástavy (nemovitosti) v důsledku pojistné události.
Notářský zápis k přímé vykonatelnosti dluhu, na jehož základě dochází k uznání dluhu, věřitel má tímto v ruce exekuční titul (který nahrazuje soudní rozhodnutí) a v případném procesu vymáhání pohledávky tak odpadá většinou zdlouhavý soudní proces ohledně dokazování, zda dluh opravdu existuje. Jedná se o standardně využívaný nástroj jak pro seniorní, tak i pro juniorní věřitele.
Zástava pohledávek z účtů zajišťuje zástavnímu věřiteli právo přednostního uspokojení ze zůstatků na bankovním účtu dlužníka. Takové zajištění standardně vyžaduje seniorní věřitel.
Závěr
V tomto článku jsme vám chtěli přiblížit jednotlivé možnosti zajištění úvěrů. Upvest v úvěrových smlouvách využívá různé nastavení a kombinace zajišťovacích nástrojů, aby ošetřil některá rizika a upevnil svoji pozici věřitele v úvěrovém vztahu. Použité formy zajištění pro konkrétní investiční příležitosti uvádíme v sekci popis produktu a v případě potřeby podrobnějšího popisu se můžete kdykoliv vrátit k tomuto článku.
