Upvest i v roce 2023 opět posílil svou pozici předního poskytovatele nebankovního financování pro real estate projekty předních českých developerských skupin. Poskytli jsme financování v objemu 1,338 mld. Kč, tedy o 46,8 % více než v roce 2022.
S profinancovaným objemem nadále stoupají i tržby a ziskovost Upvestu, kdy za rok 2023 utržil 56,2 mil. Kč a z těchto tržeb vygeneroval zisk po zdanění 11,2 mil. Kč.
Těchto výsledků dosáhl Upvest i přes chybějící likviditu zejména na trhu s rezidenčními nemovitostmi, která značně omezovala prostor pro mezaninové financování pro projekty v segmentu bytové výstavby. Objem financování poskytnutého platformou Upvest i přesto rostl, zejména díky produktové expanzi v podobě nabídky real estate úvěrů Komerční banky. Dalším důležitým momentem bylo posilování Upvest v private equity strategii, kdy Upvest se svými investory vstoupil do projektu akvizice s plánem komplexního re-developmentu kancelářské budovy Zirkon v pražském Karlíně v rámci joint venture s přední americkou real estate private equity skupinou Lincoln Property Company.
Počet investorů na platformě Upvest roste podobným tempem jako roční proinvestovaný objem a ke konci roku 2023 měl Upvest cca 4800 aktivně investujících klientů z řad fyzických i právnických osob. Průměrná jednotlivá investice v roce 2023 narostla z 95 tis. na 97 tis. Kč. Na rostoucích částkách investic, které již u stovek klientů převyšují 1 mil. Kč, je vidět, že produkty Upvest stále více přitahují klienty s vyšším investovatelným kapitálem. To se odráží i ve statistice stále rostoucí průměrné expozice na klienta. Průměrně měli klienti Upvestu na konci roku 2023 zainvestováno v aktivních dluhových produktech 443 tis. Kč.
Průměrná expozice je vychýlená směrem nahoru expozicemi našich největších HNW investorů (tzv. high net worth individuals). Pokud sečteme kumulovaně investice top 1 % investorů, dostaneme 1,2 mld. Kč. Více než třetina historicky zafinancovaného objemu byla zainvestována jedním procentem investorů.
Objem financování dle produktů
Na rozpadu financování poskytnutého v roce 2023 podle produktů lze vidět úspěšný start nabídky participací na úvěrech, které nastrukturovala a nadále řídí Komerční banka. Společný produkt KB a Upvestu nám pomohl oslovit i investory s konzervativnějším profilem. Možnost investovat do financování real estate projektů, které prošly schvalovacím procesem a rizikovým posouzením banky navíc pak ze stejného postavení jako banka považujeme na českém trhu za unikátní příležitost. Těší nás, že klienti platformy Upvest profinancovali v roce 2023 část bankovních úvěrů Komerční banky v hodnotě 477,8 mil. Kč. Kromě organického růstu počtu klientů je to dáno tím, že stávající klienti Upvestu svou expozici v čase dále navyšují.
Objem poskytnutého financování dle segmentů trhu
Pokud se na financování v minulém roce podíváme optikou rozdělení po jednotlivých segmentech trhu, bude patrný úbytek objemu financování v rezidenčním segmentu, který byl způsobený výrazným poklesem likvidity na trhu rezidenčních nemovitostí. V takovém prostředí se ztrácí výhled na splacení úvěru, který probíhá právě z prodejů jednotlivých jednotek. Navíc z důvodu podřízení bankovnímu financování jsme limitováni v případném aktivistickém přístupu k řízení úvěrového vztahu a potažmo projektu s developerem. Výsledkem je možná situace, kdy je projekt dokončený, z velké míry neprodaný, bankovní úvěr je splatný a Upvest je v pozici nezajištěného věřitele s omezeným prostorem pro řízení takové situace. V takovém případě hrozí nucený prodej projektu za cenu, která by nemusela pokrýt splacení úvěru od Upvest byť by se jednalo o fundamentálně kvalitní projekt. Byli jsme tudíž z pozice mezaninového věřitele ochotni financovat pouze projekty s významnou výší předprodejů na základě budoucích kupních smluv.
Uplynulému roku tak na naší platformě dominovalo financování oproti zasmluvněnému a kvalitnímu cash flow. Taková strategie se pak například odráží ve financování stabilních retailových nemovitostí / obchodních center, s kvalitní skladbou nájemců a generujících dostatečné cashflow pro navázání dluhu Upvest. Klienti Upvest tak měli například v minulém roce možnost podílet se na financování projektů OC Jindřichův Hradec, OC Central Jablonec nebo OC Perla.
Na grafu níže předkládáme i pohled na celkovou aktuální expozici financování Upvest. Z té je vidět, že i díky úvěrům poskytnutým ještě v roce 2022 tvoří rezidenční sektor stále nejvýznamnější část aktuální expozice klientů Upvestu. I přes problematický rok 2023 ale můžeme konstatovat, že na žádném zafinancovaném projektu neregistrujeme problémy, které by aktuálně ohrožovaly výplatu úroků či splacení jistiny. Rezidenční projekt s nejnižšími zasmluvněnými výnosy, u kterého jsme aktuálně v mezaninové pozici věřitele, dosahuje 64 % předprodeje s očekávanou kolaudací v polovině tohoto roku. Tato úroveň předprodejů nám dává vysokou vizibilitu ke splacení seniorního věřitele z doplatků kupních cen po stavebním dokončení projektu i vizibilitu našeho úplného splacení nebo alespoň přesunu do pozice seniorního zajištěného věřitele.
Výhled na rok 2024
V roce 2024 plánujeme posílit zejména v oblasti produktů úvěrů Upvest. Kombinace aktuálních restriktivnějších podmínek bankovního financování jednak zvyšuje dluhovou kapacitu pro mezaninové věřitele nebo dává rovnou prostor bankovní financování zcela nahradit. V případě standardních mezaninových pozic je pro nás stále důležité financování oproti kvalitnímu cash flow s výhledem jeho dlouhodobé udržitelnosti, tedy strategie, která zapadá do širší strategie financování již významně deriskovaných projektů s kvalitním business plánem.
Pokud jsme v pozici seniorního věřitele nebo mezaninového věřitele s relativně nízkým celkovým zadlužením, tak jsme ochotni financovat oproti hodnotě aktiva (financování zaměřené nikoliv pouze na kvalitu business plánu, ale na hodnotu aktiva z pohledu odhadu hodnoty např. v okamžik standardního prodeje, nuceného prodeje apod.). Důležitou podmínkou je, že dané aktivum vnímáme jako likvidní, tedy že existuje dostatečně široká skupina potenciálních kupujících, kteří by o podobné aktivum měli zájem. Pokud nám vychází, že i v případě významného vychýlení hodnoty financovaného aktiva je výhled na naše úplné splacení, tak se pro nás jedná o financovatelný případ. V případě prodejů rezidenčních nemovitostí by se financování projektů z tohoto segmentu mělo ve větší míře vrátit i na naši platformu. Plán Upvestu pro rok 2024 je profinancovat dluhové pozice v hodnotě okolo 1,9 mld. Kč.
V Upvestu vidíme stále velký potenciál pro růst poskytování našich služeb na českém trhu a neplánujeme tedy aktivně vstupovat na další trhy. Expanzi na okolní trhy zvažujeme spíše ve formě financování kvalitního zahraničního projektu s pomocí aktuální investorské báze.
Cílem Upvestu je nadále investorům umožnit podílet se na profesionálně nastrukturovaném financování real estate projektů. Ultimátním cílem je potom udržovat podíl problémových či nesplacených situací co nejblíže aktuální 0 % nesplacených případů. V roce 2024 vidíme možnost významnějšího navýšení celkového profinancovaného objemu při splnění výše uvedených cílů.
Závěrem bychom chtěli konstatovat, že upvest s.r.o. je stabilní a silně růstová společnost. Druhý rok po sobě naše hospodaření skončilo ziskem a podařilo se nám tak umazat již celou kumulovanou ztrátu z úvodních let po založení upvest s.r.o. v roce 2017.
Upvest se také těší silnému zázemí v podobě majoritního vlastníka a partnera, kterým je Komerční banka (člen mezinárodní skupiny Société Générale) skrze svou dceřinou společnost KB Smart Solutions s.r.o., která v Upvestu vlastní 96% podíl.
