První investiční příležitost na platformě Upvest byla realizace projektu Rezidence U Grébovky. Provedli jsme analýzu dat z průběhu fundraisingu této investiční příležitosti a v článku vás seznámíme se statistikami, které se týkají demografických dat našich investorů a s dalšími zajímavostmi.
Stručný popis projektu
Projekt Rezidence U Grébovky se nachází na rohu ulic Ctiradova a Vlastislavova. Jedná se o bytový dům o 27 bytech a dvou komerčních prostorech. Developerem projektu je společnost Moravská stavební - INVEST. Celkový plánovaný investiční objem kolem 108 milionů korun představoval možnost poskytnout 5 - 15 milionů korun prostřednictvím platformy Upvest,
Nakonec se skrz platformu podařilo vybrat a následně developerovi poskytnout 9 120 000 Kč, takže výsledná kapitálová struktura projektu banka : upvest : developer odpovídá poměru 81 : 8 : 11, tedy poměru, který jednak vystihuje přidanou hodnotu financování Upvest pro developera, tak i optimální způsob, jak se podílet na developerském projektu z pohledu pasivního, avšak angažovaného investora.
Průběh fundraisingu
Ve vztahu k průběhu fundraisingu se zaměříme na první a hlavní část fundraisingu, tedy od konce července do poloviny září. Po této fázi následovalo prodloužení kampaně o dalších 14 dní až do konce září, nicméně ve druhé fázi jsme minimalizovaly marketingové náklady a to se samozřejmě odrazilo i v celkové vybrané částce pro toto období. Zaměříme se tedy na hlavní fázi kampaně, prodloužení kampaně jsme oznámili až po skončení první fáze, takže naše výsledky by neměli být tímto prodloužením ovlivněny. V hlavní fázi kampaně bylo celkem vybráno 7,8 milonů korun. Můžeme si všimnout, že po uveřejnění projektu na platformě a de facto po spuštění celé platformy se v prvních dnech fundraisingu nevybralo téměř nic. Abychom byli zcela transparentní, tak vyšší objem investic z 1/8/2017 je zapříčiněn investicemi společníků Upvest. Tím pádem první přirozený objem investic nad 500 000 korun během jednoho dne, a to konkrétně 28/8/2017, přišel jako reakce na článek v deníku E15.
Zde si dovolím malou odbočku. Pan Michal Melč z pražské kanceláře Deloitte, který má na starosti divizi real estate, byl požádán autorem článku v E15 o vyjádření k platformě Upvest. Jak jsme se později od pana Melče na osobní schůzce ohledně zcela odlišné záležitosti dozvěděli, říkal, že pro hlubší procházení platformy nebyl v danou chvíli čas, a tak jeho odpověď autorovi byla v duchu velmi obecné odpovědi, že crowdfunding představuje další rizikový článek mezi developerem a investorem. Žádné komentáře směrem k platformě nebereme na lehkou váhu, a tak jsme se začali detailněji zamýšlet nad poznámkou pana Melče. Nakonec jsme měnili znění smluvní dokumentace jak pro stávající, tak pro budoucí investory a nově jsme investorům zřídili zástavní právo k budoucí pohledávce, tak abychom pro ně eliminovali kreditní riziko společnosti Upvest. Zpět k datům, článek v E15 byl tedy v určitém smyslu zlomovým bodem a nepochybně pomohl k rozhodnutí váhajícím investorům, kteří měli zcela po právu pochyby ohledně případné investice, a to z důvodu ne příliš dlouhého působení Upvest na trhu s investicemi. Následovaly další články v médiích i marketingová kampaň a průměrný objem investic pro období 28/8/2017 - 11/9/2017 se oproti minulému období zvýšil, avšak stále ani zdaleka nestačil na vybrání minimální požadované výše úvěru, tedy 5 milionů korun. Zlom nastal v posledním týdnu fundraisingu, kdy bez výraznější změny v investovaných částkách do reklamy najednou přišel prudký vzrůst v denních objemech investic. V tomto posledním týdnu kampaně byly dva dny, kdy denní objem investic překročil milion korun a jeden den, kdy se objem investic k hranici jednoho milionu přiblížil.
Poslední týden fundraisingu tedy přinesl 53% z celkového objemu investic vybraného za celé období této části kampaně. V průběhu fundraisingu jsme návštěvníkům našich stránek zasílali dotazník, ze kterého jsme se snažili získat zpětnou vazbu a reagovat na ni. Mnoho z takto oslovených uživatelů uváděli jako důvod proč neinvestují fakt, že platforma Upvest pro ně představuje příliš nový produkt. I proto nás zajímá, jak se bude fundraising vyvíjet u dalšího projektu bytových domů Darian & Frida, kde by měl být tento problém alespoň částečně překonán.
Parametry fundraisingové kampaně a demografie investorů
Celkem bylo v průběhu fundraisingové kampaně provedeno 169 investic od 144 investorů. Znamená to tedy, že část existujících investorů postupně navyšovala svoji expozici v průběhu fundraisingové kampaně. Průměrná investice činila 63 tisíc korun s mediánem ve výši 20 tisíc korun. Minimální investovaná částka činila 5 tisíc korun a maximální 1 milion korun, více jsme u prvního projektu ani neumožňovali zainvestovat jediným investorem.
Objem bublin znázorňuje celkový objem investovaných peněžních prostředků při daném počtu investorů v daném věku. Čím je tedy bublina v grafu objemnější, tím vyšší je celkový objem investic. Čím výše je bublina umístěná v rámci grafu, tím větší počet jednotlivých investorů daného věku přispělo svými investicemi k celkovému objemu bubliny. V grafu výše můžeme vypozorovat skutečnost, že na Upvest investují opravdu všechny věkové skupiny investorů. Nejmladšímu investorovi je 20 let, nejstaršímu pak 79 let. Pokud rozdělíme investory do dvou věkových skupin, kdy první skupina čítá investory ve věku 20-34 let, říkejme jim mladší, a druhá investory s věkem vyšším než 34 let, nazývejme je staršími, můžeme vypozorovat následující skutečnosti. Co do počtu investorů, skupina mladších je zhruba dvakrát tak větší než skupina starších investorů. Nicméně co do počtu proinvestovaných prostředků, starší dohromady investovali celkem o 350 tisíc korun více než mladší. Znamená to tedy, že pokud je investor starší, investoval v průměru více než dvakrát tolik co mladší investor.
Závěrem
Pro právě probíhající fundraisingovou kampaň předpokládáme, že díky validaci Upvestu z prvního projektu a souvisejícím snížením obavy z nového produktu, bude kampaň již od začátku dosahovat týdenních investovaných objemů, které budou napříč až do posledního týdne kampaně vyrovnané s předpokladem, že případné články v médiích o Upvestu budou v průběhu kampaně také rovnoměrně rozložený do jednotlivých týdnů. Reálnost takového předpokladu nejspíše necháme na vaše posouzení. V posledním týdnu kampaně pak předpokládáme nejvyšší objemy proinvestovaných prostředků. Celkový objem z posledního týdne by mohl dosáhnout kolem 40% z celkové vybírané částky. Po skončení nynějšího fundraisingu bytových domů Darian & Frida, vás budeme informovat o tom, jak jsme byli v našich projekcích přesní.
