Při zvažování investice je důležité pochopit proces, jakým daná společnost vyhodnocuje investiční příležitosti. Ať už se jedná o M&A private equity fond anebo kvantitativní hedgový fond, pouze po představení investičního procesu může investor pochopit související rizika a nejistotu spojenou s investicí, a to včetně rizik vyplývající z podoby a limitací samotného investičního procesu anebo daného kvantitativního modelu. Garantujeme, že se dozvíte mnoho užitečných informací, které Vám pomohou nahlédnout na developerské projekty optikou finančního analytika, což by mělo v mnohém korespondovat i s optikou realitního developera a investora.
Naše nabídky investičních příležitostí Vám zpřístupňujeme společně s jejich analýzou a snažíme se Vám tak přiblížit, jak jsme při vyhodnocování daného projektu přemýšleli a na jaká konkrétní specifika investice jsme se zaměřili. Jak přesně tedy celý proces probíhá?
1. Úvodní výhodnocení
Podklady a informace nejprve poptáváme prostřednictvím dotazníku, kde nám developer předá základních informace o projektu, jako jsou parametry pozemku, aktuální stav projektu, očekávaný harmonogram, konkrétní účel a objem financování a plánované náklady a výnosy. Analýza projektové společnosti Ve vztahu k mateřské společnosti nás zajímá především finanční pozice developera a proto se zaměřujeme na analýzu rozvahy. Detailní analýza záměru probíhá na úrovni projektové společnosti. Ta jednak slouží k oddělení rizik projektu od ostatních aktivit mateřské společnosti, ale také je lépe kontrolovatelná v průběhu realizace projektu, ať už se jedná o smluvní dokumentace, výpisy z účtů, finanční výkazy apod., není třeba rozlišovat, jaká položka se týká projektu a jaká s ním nesouvisí. Analýza investičního záměru Investiční záměr musí dávat ekonomický smysl. Zde nás zajímá především:
typ výstavby (rezidenční/komerční)
standard provedení
dispozice a dispoziční řešení jednotek
základní technické parametry (čistá podlahová plocha, hrubá podlahová plocha, zastavěnost pozemku, obestavěný prostor apod.)
prodejní ceny jednotek (ceník projektu)
Průzkum trhu Nejprve hodnotíme, zda jsou plánované dispozice o standardních výměrách a zda je záměr, tedy dispozice a standard provedení jednotek v souladu s dlouhodobou poptávkou v dané lokalitě. V rámci analýzy dále provádíme pečlivý průzkum trhu, na základě kterého určíme tržní ceny a podle nich pak celkové očekávané tržby projektu. Zohledňujeme faktory, jako jsou lokalita, stáří nemovitosti, dispozice jednotek, umístění jednotek v objektu, standard provedení atd. Tržní ceny pak porovnáváme s plánovaným ceníkem od developera a požadujeme zdůvodnění případných odchylek od takto získaných tržních cen. Pro účely poměrových ukazatelů však využíváme cenu získanou z průzkumu trhu a nikoliv cenu uvedenou developerem. Očekávané náklady Po odhadu celkových tržeb projektu se zaměřujeme na nákladovou stránku projektu. Zajímají nás nejen absolutní výše nákladů, ale i jejich poměr vůči stavebním a celkovým investičním nákladům, a zda jsou tyto poměry v obvyklých výších. Celkové investiční náklady dělíme na:
Pozemek / projekt
Projektová dokumentace
Stavební náklady
Inženýrské sítě, hrubé terénní úpravy, přeložky, sadové úpravy, vedlejší stavební náklady
Inženýrská činnost
Právní náklady, due diligence
Finanční náklady
Marketing, prodej
Rezerva
V této fázi jsme například schopni posoudit, zda byla akviziční cena pozemku/projektu v přijatelném intervalu. Vyšší akviziční cena projektu bývá pak většinou kompenzována vyššími než tržními očekávanými tržbami projektu a v takovém případě je pro nás projekt příliš rizikový pro financování a takové projekty zamítáme.
Samotné stavební náklady dané rozpočtem hodnotíme také dle směrných cen za m3 obestavěného prostoru a m2 hrubé podlažní plochy, popřípadě i m2 čisté podlahové plochy. Podrobnější zkoumání nákladů pak probíhá v pokročilejší fázi analýzy v rámci technické prověrky. Ziskovost projektu Poměr mezi celkovými tržbami a celkovými investičními náklady neboli ROIC je v počátku stěžejní metrikou pro porovnání projektů o obdobném investičním objemu. Pokud projekt nesplňuje naše minimální požadavky, tak je jeho financování zamítnuto. V pozdějších fázích analýzy používáme řadu dalších finančních ukazatelů, a provádíme citlivostní analýzu pro stěžejní parametry projektu.
2. Prvotní schválení
Výsledkem úvodního vyhodnocení je rozhodnutí, zda je projekt financovatelný a zda ho posuneme do fáze pokročilých prověrek. Pokud je vyhodnocení pozitivní a schválí ho i investiční komise, tak developerovi zasíláme i indikativní nabídku financování, která specifikuje základní parametry úvěru od Upvest.
3. Pokročilá investiční analýza
Od developera vyžadujeme další podklady, mezi které patří:
Rozpočet stavebních prací
Rozpočet stavebních prací ve vztahu k průběhu stavby
Předpokládaná realizace nákladů projektu
Předpokládaná realizace příjmů projektu
Realizační projektová dokumentace
Finanční výkazy mateřské i projektové; společnosti za poslední 3 roky včetně rozboru závazků a pohledávek dle splatnosti
Tři největší věřitelé a dlužníci (mateřské i projektové společnosti)
Smlouvy o úvěru, smlouvy o zápůjčce
Smlouva o dílo s generálním dodavatelem, smlouva s developerem, případně další smlouvy
Vzor rezervační, budoucí kupní a kupní smlouvy
Momentální přehled uskutečněných prodejů
Kupní smlouva na pozemek
Stavební povolení včetně dokumentace
Územní rozhodnutí včetně dokumentace
Znalecké posudky (na pozemek, současný stav nemovitosti, případně i budoucí stav nemovitosti, jiné)
Výpis z katastru nemovitostí
Faktury společnosti týkající se stavebních nákladů do dnešního data (ne starší než 3 roky)
Na základě výše uvedených podkladů probíhá:
Revize výsledků úvodního vyhodnocení.
Modelování peněžních toků projektu (popřípadě kontrola, pokud dodá developer) včetně odhadu prodejů a tržeb v čase.
Odhad výše čerpání a finančních nákladů v čase.
Odhad IRR projektu a ROE.
Citlivostní analýza na změnu klíčových parametrů projektu
Tvorba scénářů se změnou více parametrů najednou
4. Právní a technická prověrka
Pro zhodnocení právních a technických parametrů a rizik projektu využíváme externí nezávislé odborníky – právní kanceláře a soudní znalce. V případě zjištění jakýchkoliv nedostatků, hodnotíme, jaký dopad má takové zjištění na klíčové metriky projektu a na jeho rizikový profil. Na základě vážnosti jednotlivých zjištění posuzujeme, zda změníme parametry úvěru (např. nastavení vyšší úrokové sazby anebo ošetření rizika v povinnostech úvěrové smlouvy) anebo zda financování úplně zamítneme.
5. Finální schválení
V případě, že i po provedení výše uvedených prověrek je projekt financovatelný, předkládáme jej investiční komisi k finálnímu schválení. Investiční komise pak může projekt schválit anebo vyžadovat vyhotovení doplňujících stanovisek, na základě kterých provádí finální rozhodnutí.
6. Uveřejnění na platformě
V případě kladného rozhodnutí podepisujeme úvěrovou smlouvu s developerem a zahajujeme fundraising.
7. Kontrola projektu v jeho průběhu
Po poskytnutí úvěru pak kontrolujeme realizaci projektu, a to na základě plnění finančního plánu developerem. Následně kontrolujeme soulad plnění s fakturací, technickými zprávami znalce a také na základě výpisů z účtů. Prodeje kontrolujeme na základě podepsané klientské dokumentace a případně i na základě výpisů z účtů.
8. Kvartální reporting investorům
O průběhu projektu pak investory informujeme prostřednictví reportů, které zasíláme investorům po skončení každého kalendářního čtvrtletí.
Závěr
Z výše uvedeného je patrné, že celkový schvalovací proces Upvest je komplexní. Jeho cílem je, aby se na platformu dostaly pouze skutečně kvalitní a smysluplné projekty. Výstupem je pak Investiční analýza. kterou zpřístupňujeme investorům přímo na stránkách dané investiční příležitosti. Tuto analýzu si nenecháváme jen pro sebe, ale předkládáme ji našim investorům, aby měli k dispozici všechny potřebné informace a mohli tak učinit kvalifikované investiční rozhodnutí.
Věříme, že vám tento článek pomohl lépe poznat celý analytický a schvalovací proces. Pokud by vás zajímaly nějaké detailnější informace, tak nás neváhejte kontaktovat. Budeme rádi za váš zájem.
