V roce 2022 jsme byli nejvíce aktivní v poskytování financování pro projekty z retailového segmentu. Mezi ty se řadí především obchodní centra, obchodní zóny nebo retail parky. Poskytnuté financování pro tento segment dosáhlo úrovně 354 mil. Kč, tedy 39 % z celkového poskytnutého objemu financování za rok 2022. Zaměřovali jsme se na projekty, které jsou koncipovány pro každodenní nákupy se skladbou nájemců zahrnující dominantního prodejce potravin, prodejce každodenních nezbytných produktů doplněné o prodejce spotřebního zboží z řad nadnárodních diskontních řetězců. Věříme, že takový typ retailových nemovitostí si udrží obsazenost, a tudíž stabilní peněžní toky pro obsluhu dluhu.
Obecně, v době nejistoty, která byla přítomná po celý rok 2022 jsme vstupovali do projektů, které měly silnou vizibilitu na budoucí peněžní toky pro úplné či postupné splácení naší dluhové expozice v projektu. Byli jsme ovlivněni i ztrátou likvidity na rezidenčním trhu a tato skutečnost ovlivnila náš investiční přístup k financování projektů z tohoto segmentu. Všechny úvěry, které jsme poskytnuli pro rezidenční segment byly pro projekty, u nichž již došlo k takové úrovni předprodejů (prodeje na základě budoucích kupních smluv se složenou nevratnou částí kupní ceny, standardně alespoň 10 % z kupní ceny), která po stavebním dokončení vede k úplnému splacení našeho dluhu z doplatků kupních cen. Standardně se jedná o předprodeje ve výši alespoň 65 % z celkových projektovaných tržeb. Vstup do projektů v této fázi s výrazně omezeným prodejním rizikem nám dovolilo umístit 29 % z celkového profinancovaného objemu za rok 2022 do rezidenčního segmentu s téměř rovnocenným rozložením mezi projekty s plánem rozprodeje jednotlivých bytů a projekty určené k nájemnímu bydlení. Rezidenčním developerem, se kterým jsme tento rok nejvíce spolupracovali, je přední developerská skupina FINEP. Tento rok jsme provedli i první podílovou investici, a to do projektu ubytování a nájemního bydlení Železná studienka v Bratislavě. Jednoúčelová společnost Upvest Feeder PŽS, a.s. sdružující investory nabyla majoritní podíl na projektu vedený developerskou společností Synapsis Property Ventures. Celková investice Upvestu do momentu získání územního rozhodnutí se předpokládá ve výši 3,3 mil. EUR.
V souladu s výše uvedenou strategií, tedy zaměřit se na financování aktiv generující stabilní příjem, jsme koncem roku poskytnuli mezaninové financování pro konstrukční fázi logistického parku se 100 % zasmluvněnou obsazeností budoucích skladových prostor v Ostředku na D1, realizovaném developerskou skupinou UDI. Mezaninový úvěr ve výši 150 mil. Kč navázal již navázané bankovní financování od KB ve výši 590 mil. Kč a doplnil tak kapitálovou strukturu projektu s celkovými investičními náklady za bezmála miliardu korun.
Rozložení financování mezi jednotlivé segmenty nemovitostního sektoru pro rok 2022 se výrazně liší od rozložení v roce 2021, kdy financování rezidenčního segmentu představovalo 59 % z celkového profinancovaného objemu ve výši 557 mil. Kč. Velkou část takového objemu tvoří dluhové financování rozdělené do dvou úvěrů s rozdílnou senioritou pro jednu z etap rezidenční části projektu Hagibor od developera Crestyl. Na projektu má Upvest expozici ve výši 185 mil. Kč. a k okamžiku navázání financování disponoval projekt předprodejem ve výši 10 %. Nyní, zhruba po roce od navázání juniorního dluhu disponuje předprodejem ve výši 51,6 % z predikovaných tržeb.
Předpokládáme, že rok 2023 bude opět ve znamení defenzivního investičního přístupu. V rámci projektů financovaných dluhem je prioritou kontrolovat riziko poklesu ve výkonnosti a potažmo hodnotě projektu. Opět budeme prioritizovat aktiva generující stabilní příjmy či taková, která mají vizibilitu na budoucí peněžní toky (zejména na základě zasmluvnění takových peněžních toků). Nelze se spoléhat na odhady hodnot projektů určených znaleckými posudky, jelikož předpoklady učiněné v rámci znaleckých ocenění mohou být v době ztráty likvidity a nejistoty na trhu významně nepřesné a udávat tak odhad hodnoty, který neodpovídá jejich reálně dosažitelné ceně při standardní tržní transakci.
Projekty rezidenčního segmentu bez významných předprodejů plánujeme financovat z pozice seniorního věřitele, tedy s veškerým standardním bankovním zajištěním. Z této pozice jsme ochotni financovat i projekty bez jakýchkoliv předprodejů v případě, že naše dluhová expozice nepřekročí 75 % z celkových nákladů projektu a potažmo nepřekročí 70 % z budoucí očekávané hodnoty. Taková pozice nám umožní v případě komplikací s prodejem jednotek vyvolat prodej projektu nebo jednotlivých jednotek při výrazném diskontu oproti plánovaným cenám a stále plně splatit dluh včetně příslušenství. Nicméně i v takovém scénáři podstupujeme rizika. Kombinace poklesu tržních cen bytů v kombinaci s přetrvávajícím nedostatkem likvidity může znamenat, že i při zdánlivě výrazné slevě na prodejní ceně nedosáhneme takové prodejní ceny, která bude stačit na úplné splacení naší dluhové expozice na projektu.
U podílových investic se zaměříme na fundamentálně kvalitní aktiva a projekty mající reálný podnikatelský záměr realizovanými ve spolupráci s developery se silným track recordem. I přesto bychom v roce 2023 rádi navýšili objem aktivně spravovaného financování, které je nyní ve výši necelých 1,2 miliardy korun. Celkový objem aktivně spravovaného financování se v roce 2022 navýšil, přestože bylo splaceno celkem 400,9 mil. Kč z úspěšně realizovaných investic. Nicméně nadále zůstává hlavní prioritou vstupovat pouze do kvalitních projektů, respektive správně nastrukturovaných pozic v rámci kapitálové struktury financovaných projektů, a udržet tak náš track record s nulovým procentem selhání úvěrů.
