Upvest logo
  • Začít investovat
  • Přihlásit se

Rozdíl mezi úrokem a výnosem

Úrok a výnos nemusí být z pohledu investic to samé. Podíváme se na odlišný význam těchto dvou pojmů a na příkladech si ukážeme zejména odlišný profil výnosů na investicích, které mají na papíře obdobný úrok a jak výnos ovlivňují různé úrokové mechanismy.

Úrok je finanční odměna za půjčení peněžních prostředků dlužníkovi a je zpravidla smluvně definován v úvěrové dokumentaci.

Výnos, na druhou stranu, je znázorněním zhodnocení investovaných peněžních prostředků a může být vyjádřen několika různými metrikami běžně užívaných napříč finančními trhy. Výnos, jako koncept, je komplexnějším ukazatelem než úrok, jelikož do kalkulace výnosu vstupují i další faktory kromě výše smluvního úroku, jako je například frekvence úročení, úroková konvence (např. 360 vs. 365 dní), akcelerované splátky dluhu, mechanismy typu cashsweep, či vývoj referenčních úrokových sazeb. Jinými slovy, výše smluvního úroku je ve většině případů nejzásadnějším, nikoliv však jediným vstupem při kalkulaci výnosu investice.

IRR (Vnitřní výnosové procento)

Nejběžnější, a dle mnohých názorů nejpreferovanější ukazatel měření výnosu je tzv. vnitřní výnosové procento neboli „IRR“ (anglicky: internal rate of return). IRR lze definovat několika způsoby, zjednodušeně se jedná o průměrnou roční míru růstu hodnoty investice.

Klíčovou vlastností IRR je to, že bere v potaz časování peněžních toků (jak negativních = investiční výdaj, tak pozitivních = obdržení peněz z investice zpět). Tato vlastnost je klíčová proto, že umožňuje „normalizaci“ a tedy přímé porovnání různých investic s různými profily peněžních toků, různých maturit, různými úrokovými mechanismy apod.

IRR umožní porovnat např. tyto 3 investice:

  • investici „A“ do úvěru se splatností 24 měsíců, jednoduchým úrokem 10 % p.a. a obdržením úroků ke dni konečné splatnosti úvěru

  • investici „B“ do úvěru se splatností 18 měsíců, jednoduchým úrokem 10 % p.a. a obdržením úroků kvartálně

  • investici „C“ do úvěru se splatností 24 měsíců, složeným úrokem 10 % p.a. s roční úrokovou frekvencí a obdržením úroků ke dni konečné splatnosti úvěru

Ilustrace peněžních toků:

Cashflow

I když všechny 3 investice mají smluvní úrok 10 % p.a., každý z nich vygeneruje jiný profil peněžních toků a tím pádem i jiné IRR.

  • IRR investice A = 9,5 %

  • IRR investice B = 10,4 %

  • IRR investice C = 10,0 %

Z pohledu IRR je tedy nejvýnosnější investice B, jelikož IRR zohledňuje skutečnost, že investor obdrží úroky již v průběhu investice (a může je nadále okamžitě začít opět zhodnocovat v jiné investici).

Rozdíl mezi jednoduchým a složeným úročením

Složené úročení zjednodušeně předpokládá „úročení již naběhlých úroků“, či-li neúročí se pouze prvotně investovaná částka, ale taktéž již naběhlý (zatím nesplacený) úrok.

Jednoduché úročení naproti tomu předpokládá s úročením pouze prvotní jistiny úvěru, nikoliv nesplacených úroků.

Důležitým faktorem složeného úročení je frekvence, či interval, úročení, nebo-li jak často se naběhlý úrok v kalkulaci připočítává k částce, která podléhá úročení v dalším úrokovém období. Na příkladu výše u investice C je úroková frekvence 12 měsíců. Tzn., že každých 12 měsíců se vypočítá naběhlý úrok, který se přidá k úročené částce pro další období:

  • Prvních 12 měsíců se úročí investice 100 Kč; úrok = 10 % p.a. * 100 Kč = 10 Kč

  • Tento úrok se nesplatí, nicméně pro další úrokové období, tj. následujících 12 měsíců také podléhá úročení

  • Druhých 12 měsíců se úročí 110 Kč (původní jistina + naběhlý, nesplacený úrok); úrok = 10 % p.a. * 110 Kč = 11 Kč

Rozdíl mezi fixním úrokem a úrokem navázaným na referenční sazbu

Fixní úrok (tzv. „fix“) je takový, který je smluvně definován a jeho výše se nemění v průběhu úvěrového vztahu – je konstantní.

Alternativou fixního úroku je úrok navázaný na referenční sazbu (tzv. „float“). Jedná se o součet konstantní částky („marže“) a aktuální výše určené referenční sazby (indexu), který se může měnit v čase. Na českém trhu se zpravidla používá referenční sazba PRIBOR. Přesná mechanika aktualizace výše úrokové sazby na základě aktuální výše referenční sazby bývá specifikována přímo v úvěrové dokumentaci, nicméně zpravidla se určí datum a místo (např. internetové stránky ČNB) publikace dané referenční sazby, která je pak následně použita pro výpočet úroků v daném úrokovém období.

Příklad:

  • Marže nad 1M PRIBOR = 2,50 % p.a. (konstantní hodnota)

  • Úvěr se načerpal 01.02.2023

  • 1M Pribor k 28.02.2023 = 7,15 %. Úvěr se v průběhu měsíce února (od 01.02.2023 do 28.02.2023) úročí úrokovou mírou 9,65 % p.a.

  • 1M Pribor k 31.03.2023 = 7,20 %. Úvěr se v průběhu měsíce března (od 01.03.2023 do 31.03.2023) úročí úrokovou mírou 9,70 % p.a.

  • A tak dále v průběhu trvání úvěru.

Věříme, že příklady výše ozřejmují vztah rozdílného nastavení úroků na výnosnost investice a poukazují na to, že pro srovnání výnosů je vhodnější kromě úroku sledovat i pokročilejší metriky, jako je třeba výše zmíněné IRR.

Sdílet článek

Mohlo by vás zajímat

nove-slozeni-investicni-komise header

Nové složení Investiční komise Upvest

15. 9. 2020

V rámci dalšího formalizování role investiční komise a vyloučení výše popsaného střetu zájmů se pánové Jan Holásek a Petr Malík rozhodli dále nepůsobit v Investiční komisi. Nově se přidávají pánové Milan Dembowski a Jan Krákora.

Investujte s Upvestem

Investice do dluhového financování konkrétních projektů ze sektoru real estate formou podílu na úvěrové smlouvě.
Projekty prochází předinvestičními prověrkami a jsou schvalovány investiční komisí.

Začít investovat
Investovaná nemovitost
Úvěr KB: Retail Park Okružní (EUR)

Výnos pro investory

4,84 % p. a.

Očekávané splacení

21

 měsíců

Investováno

1 814 948 € 2 500 000 €