Další investiční příležitostí na platformě Upvest.cz je projekt Polyfunkčního domu Vinařská, který má ambici stát se největším českým online crowdfundingem s cílem od investorů získat částku 20 - 35 mil. Kč. Projekt tvoří výstavba dvou pětipodlažních, které developer Properity s.r.o. plánuje vystavět na lukrativní adrese v žádané rezidenční oblasti Masarykovy čtvrti v Brně. Tato rezidenční vilová čtvrť, která vznikala postupně od konce 19. století do 70. let 20. století, je charakteristická a známá architekturou jak secesní či historizující, tak především meziválečnou funkcionalistickou.
V projektu bude postaveno celkem 44 ateliérů a dvě bytové jednotky. Dispozice jednotek projektu budou v rozmezí 1+kk až 5+kk a vzhledem k lukrativnosti lokality budou realizovány v nadstandartním provedení. Celkem bude vybudováno také 56 garážových stání v podzemním objektu, který bude společný pro oba dva plánované domy.
Oproti předchozím dvěma investičním příležitostem platformy Upvest.cz bude u tohoto projektu Upvest poskytovat financování developerovi již na koupi pozemku a projektu. Projekt má již vydané územní rozhodnutí a developer po akvizici pozemků zahájí stavební řízení. O novém typu úvěru, který se na naší platformě uvedením projektu Polyfunkčního domu Vinařská objevil, jsme již na našem blogu psali a krátké shrnutí k tohoto financování si můžete přečíst v článku Nový typ financování: Hybridní úvěr.
Developerská společnost Properity s.r.o. je známa především svou aktivitou v okolí Brna, kde od roku 2006 zrealizovala bytové, administrativní a polyfunkční objekty v o celkovém investičním objemu 1,9 miliardy Kč, včetně známého projektu nejvyššího mrakodrapu v Česku – budovy AZ Tower. Společnost získala ocenění – Brno Top 100 - Společnost roku 2012 a 2014. Poslední oceněný projekt společnosti byl Bytový dům R PLACEO v Rosicích, který získal 1. místo v soutěži Stavba JMK za rok 2017. Developer již v roce 2011 v Masarykově čtvrti úspěšně zrealizoval rezidenční developerský projekt polyfunkčního domu. Jednatelem a majitelem společnosti PROPERITY, s.r.o. je Ing. Jiří Maršálek, který má víc něž 20 let zkušeností s realitním developmentem.
Forma financování
Zpět ale k nové formě úvěru, který používáme pro financování aktuálního projektu. Rozdíl, oproti dvěma předešlým investičním příležitostem je ten, žeUpvest nevstupuje do projektu při jeho stavební realizaci, ale ještě před ní. Proto bychom rádi uvedli hlavní fáze standardního developerského projektu a umožnili tak investorovi, aby následně mohl lépe uchopit své rozhodnutí o případné investici. Hlavní fáze developerského projektu:
Akvizice pozemku
Vyhotovení architektonické studie:
Architektonická studie představuje první návrh využití území. Jedná se o prvotní návrh zastavitelnosti pozemku, který je již však koncipován tak, aby byl v souladu s územním plánem (pokud tedy neslouží jako podklad ke změně územního plánu).
Územní řízení:
Určuje objem budoucí výstavby. Územní rozhodnutí Je vydáno na základě předložené dokumentace pro územní rozhodnutí.
Stavební řízení:
Následuje po obdržení územního rozhodnutí. Klade specifika na samotné technické provedení budovy, postup stavby apod. Stavební povolení je vydáno na základě předložené dokumentace pro stavební povolení. Po obdržení pravomocného stavebního povolení developer začíná přípravu k samotné stavební realizaci projektu. Pro zpřesnění investičních nákladů může vypracovat další projektovou dokumentaci, a to konkrétně:
Dokumentace pro provedení stavby:
Jedná se o zpřesňující projektovou dokumentaci nazývanou také jako realizační projektová dokumentace, která je více podrobná než dokumentace pro stavební povolení.
Dokumentace pro výběr zhotovitele:
Na jejím základě developer vybírá generálního dodavatele stavby Předtím než začne developer se stavební realizací podepisuje smlouvu s generálním dodavatelem stavby, který bude stavbu realizovat ze stavebně technického hlediska. Tato smlouva zavazuje generálního dodavatele, že za předem stanovenou cenu do předem stanoveného data předá developerovi dokončenou stavbu bez vad a nedodělků. Developer také uzavírá smlouvu o úvěru s bankou a prostředky z ní bude využívat na průběžné platby generálnímu dodavateli. Banka uvolňuje prostředky na základě znaleckých posudků, které potvrzují, že došlo k prostavění takto poskytnutých finančních prostředků.
Kolaudace budovy:
Probíhá na základě kolaudačního rozhodnutí. To je vydáno v případě, že budova splňuje požadované technické parametry.
Doplacení kupních cen z prodeje jednotek a případný doprodej jednotek:
Developer realizuje tržbu, splácí banku a poté úvěr od Upvest. Z výše uvedeného vyplývá, že po dobu investice bude probíhat stavební řízení. Investice tak nese společně s prodejním rizikem i zvýšené povolovací riziko. Na druhou stranu, z důvodu, že projekt v průběhu stavebního řízení nebude financován bankou, tak bude mít Upvest zřízeno zástavní právo k pozemkům výstavby, a to v případě, že výše poskytovaného financování bude činit alespoň 30 mil. Kč. Úvěr tedy bude po dobu stavebního řízení zajištěn. Ze znaleckého posudku na hodnotu pozemku, tedy zajištění, vyplývá, že hodnota zajištění je dostatečná. V momentě získání stavebního povolení a vstupu banky, která bude poskytovat financování pro nadcházející stavební realizaci, pak dojde k zániku zástavního práva a úvěr od Upvest se stane nezajištěným. Povolovací rizika budou v takové fázi nižší, nižší by mělo být i prodejní riziko z důvodu vyššího předprodeje, ale jelikož zanikne zajištění a úvěr bude podřízen bankovnímu úvěru, zvýší se úroková sazba. Úvěr od Upvest pak bude standardně splacen z prodejů jednotek projektu po úplném splacení bankovního úvěru, avšak před výplatou výnosů do vlastního kapitálu developera. Úvěr je tedy z podstaty dlouhodobějšího charakteru. Také je zde vyšší pravděpodobnost, že se změní předpokládaná splatnost úvěru, jelikož je obtížnější přesně odhadnou skutečnou dobu trvání stavebního řízení a následné zahájení stavební realizace projektu. Úvěrová smlouva klade restrikce na plnění časového harmonogramu, např. do kdy nejpozději musí být obdrženo stavební povolení anebo do kdy nejpozději musí být zahájena stavba. Zároveň klade i restrikce na smluvní dokumentaci, která bude v budoucnu uzavírána v souvislosti s projektem. Jedná se především o smlouvu s generálním dodavatelem projektu. Upvestu jde o to, aby projekt společně se smluvní dokumentací splňoval požadavky standardně realizovaného developerského projektu. Podrobný popis investiční příležitosti společně s odhadovaným časovým plánem projektu naleznete přímo v popisu investiční příležitosti. Je zde také vyšší šance, že úvěr bude splacen předčasně třeba například z důvodu nesplnění časového harmonogramu. Nicméně jedním z důvodů proč vstupujeme financováním do projektu v této fázi, kdy má projekt vydané územní rozhodnutí je, že poskytujeme úvěr zkušené developerské společnosti, kterou je PROPERITY s.r.o. Společnost v posledních letech zrealizovala projekty v celkovém investičním objemu 1,9 miliardy korun. Mezi její nejznámější projekty patří například výstavba brněnského AZ Tower. Developer také zrealizoval výstavbu polyfunkčního domu na stejné ulici, na které plánuje realizaci nynějšího projektu. Lokalitu tedy dobře zná a má lepší představu o prodejních rizicích či specifikách lokality v souvislosti s realizací projektu. V případě, že byste měli jakékoliv dotazy ohledně struktury úvěru anebo projektu, neváhejte nás kontaktovat na info@upvest.cz
