Investiční příležitost Domy Malvazinky je vůbec prvním financováním na českém investičně crowdfundingovém trhu, u kterého vystupuje crowdfundingová platforma společně a na stejné úrovni s finanční institucí, kterou je Artesa, spořitelní družstvo. Domy Malvazinky je pilotní projekt plánované dlouhodobé spolupráce mezi platformou Upvest a Artesou. Společně chceme do budoucna poskytovat další syndikované úvěry pro realizaci developerských projektů. Přinášíme tak investorům jedinečnou možnost, a to podílet se na stejné úvěrové smlouvě, kterou s developerem uzavírá spořitelní družstvo.
Nový typ financování
Financování, které Upvest poskytuje společně s Artesou má několik odlišností oproti většině dosavadních investičních příležitostí. Uvedeme některé z nich.
1. Jedná se o seniorní financování
Úvěr, na kterém investor participuje, není podřízený žádnému dalšímu financování a z hlediska vypořádání je na prvním místě. Seniorní financování bývá zajištěné. Mezi nejčastější předměty zajištění se řadí zřízení zástavního práva k pozemkům projektu a následně k financované nemovitosti. Dále je standardní, že je zřízeno i zástavní právo k obchodním podílům úvěrovaného. Mezi další standardní nástroje patří i směnky společníků úvěrovaného anebo ručitelství mateřské společnosti developera.
2. Úvěr je čerpán v několika tranších
Čerpání probíhá oproti vývoji stavební realizace projektu. Tímto způsobem si úvěrující zajišťuje, že výše úvěru nepřekročí předem stanovený poměr (u projektu Domy Malvazinky 80 %) načerpaný úvěr / hodnota zajištění dle znaleckého posudku. Výrazně se tak předchází případným odpisům na jistině úvěru a úvěr je tedy po celou dobu úvěrového vztahu zajištěný.
3. Výplata úroků
U seniorního financování je obvyklé, že dochází k pravidelným splátkám úroků již po dobu realizace projektu výstavby. Splátky úroků mohou být měsíční anebo kvartální. Je vždy na dohodě úvěrujícího a developera, zda bude docházet k úhradě úroků z vlastních zdrojů anebo z čerpaného úvěru. V tom případě je účelem úvěru i hrazení finančních nákladů. Pro projekt Domy Malvazinky probíhá splácení úroků z vlastních zdrojů developera a úroky jsou vypláceny kvartálně.
4. Splacení jistiny
Jistina je splácena průběžně z prodejů jednotek projektu. Očekává se tedy, že i investice bude splácena postupně.
Nastavení spolupráce
Tento druh financování a potažmo spolupráce obnáší také odlišný způsob uzavírání a podoby smluvní dokumentace a investiční analýzy. Některé hlavní body představíme níže.
1. Uzavírá se jediná smlouva o úvěru
Smlouva o úvěru je uzavřena mezi developerem jako úvěrovaným, Upvestem a Artesou jako úvěrujícím.
2. Mezivěřitelská smlouva
Uzavírá se mezi Artesou a Upvestem a na jejím základě je upraven vztah mezi těmito subjekty. Artesa v tomto vztahu vystupuje jako agent pro zajištění. Znamená to, že zástavní práva jsou zapsané ve prospěch Artesy, která zajišťuje i případné vymáhání. Vymožené prostředky ze zpeněžení předmětů zajištění jsou pak po odečtení nákladů spjatých s vymáháním rozděleny poměrově mezi Artesu a Upvest, podle jejich podílu na celkově poskytnutém úvěru.
3. Sdílení posudků
Duplikace znaleckých posudků by byla velmi neefektivní. Artesa tak společně s Upvestem nechávají vypracovat jediný znalecký posudek od technického znalce. Stejný princip se týká i provedení právní prověrky k financovanému projektu. Před zahájením spolupráce Upvest provedl prověrku na vyhodnocovací procesy Artesy a rozhodnul se výsledky právní prověrky převzít. Opět tak nedochází k duplikaci právně kontrolních procesů.
Prověrka, kterou oba subjekty, tedy Upvest i Artesa, vykonávají stále odděleně a pouze se dělí o výsledky, je komerční prověrka. Ta zahrnuje vyhodnocení záměru z obchodně finančního hlediska. V rámci ní jsou hodnoceny hodnoty finančních ukazatelů a dalších parametrů projektu. Více o tomto procesu se můžete dozvědět v našem předchozím blog postu
Doufáme, že investorům v budoucnu budeme přinášet více investičních příležitostí ve spolupráci s Artesou a že si tento typ financování najde u investorů oblibu. My v Upvest jsme přesvědčeni, že se jedná opravdu o unikátní možnost pro investory a revoluční okamžik na českém investičně crowdfundingovém trhu.
